金地集团：11月销售明显回落 “三道红线”两条接近触线

　　金地集团近期公告的2020年11月销售数据显示，公司当月销售金额、销售面积分别同比下降12.86%、20.29%，销售出现明显回落。同时，公司11月的销售均价为19314.72元/平方米，创下2020年以来单月新低。

　　2020年截至三季度末，金地集团剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.91%、66.99%、1.09倍，均达到“三道红线”监管要求。不过，剔除预收款后的资产负债率、现金短债比这两个指标均已接近“不得大于70%”、“不得小于1倍”的监管红线，这或在较大程度上限制公司未来负债增长。

　　2020截至目前，金地集团累计发行国内信用债融资110亿元，平均票面利率3.60%。公司11月发行完成的2020年第四期中期票据的发行利率为3.93%，相比上半年有所上升。

　　11月销售明显回落 均价处于全年低位

　　2020年1-11月，金地集团累计实现销售金额2053.0亿元，同比增长17.24%；实现销售面积1005.0万平方米，同比增长12.17%。对比来看，全国1-11月商品房销售额148969亿元，同比增长7.2%；商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%。金地集团今年以来的销售金额、销售面积增速均高于行业整体增速。

　　但11月单月来看，金地集团实现销售金额152.2亿元，同比下降12.86%；实现销售面积78.8万平方米，同比下降20.29%。销售数据出现明显回落。同时，公司11月销售单价为19314.72元/平方米，创下2020年单月新低。

　　公告显示，金地集团近期新增4个土地项目，新增土地总地价104.98亿元。其中成交总价超过10亿元的项目包括深圳市前海合作区前湾组团十开发单元T102-0345地块，该地块计算容积率建筑面积13万平方米，成交总价81.519亿元；丽水市莲都区丽土告字【2020】52号地块，该地块计算容积率建筑面积17.30万平方米，项目成交总价11.65亿元。

　　对比2020年其他月份的拿地数据，金地集团11月新增土地项目数量、新增土地计容建筑面积均处于4月以来较低水平。但是，公司11月新增土地总地价金额仅低于6月和10月，主要是因为当月的深圳项目单价和总额较高。

　　“三道红线”全部达标 但两个指标接近触线

    2020年8月，央行、住建部共同在北京召开了重点房地产企业座谈会，以期逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题。

　　在本次座谈会中，监管部门首次提出了“三道红线”的管理理念，强调房地产企业需满足：（1）房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%；（2）净负债率不得大于100%；（3）现金短债比不得小于1倍。同时，根据企业三道红线的触发情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位，针对差异化档位的企业，对其后续融资进行要求。

　　截至2020年三季度末，金地集团剔除预收款后的资产负债率（（负债合计-预收账款-合同负债）/（资产总计-预收账款-合同负债））、净负债率（（短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券-货币资金）/所有者权益合计）、现金短债比（货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债））分别为69.91%、66.99%、1.09倍，均达到“三道红线”监管要求。2019年中期以来，公司每个季度末的三项指标均也满足监管要求。

　　不过需要留意的是，金地集团截至2020年三季度末剔除预收款后的资产负债率已经非常接近70%的监管目标，未来或需控制负债增长。此外，公司现金短债比也已经接近1倍的监管要求。

　　今年以来累计通过国内信用债融资110亿元 发债利率有所上升

    根据Wind数据，按照起息日期测算，金地集团2020以来截至目前已累计发行国内信用债融资110亿元，平均票面利率为3.60%，处于行业较低水平。

　　2020年11月12日，金地集团完成2020年第四期中期票据发行，规模为20亿元，发行期限3年，发行利率3.93%。相比2020年上半年发行的中期票据，公司最新中期票据的发行利率有所上升。